富邦證券

其它投資型商品

 

REITs Real Estate Investment Trust。不動產投資信託基金

 

REITs為一種不動產證券化商品,主要投資標的為不動產,其特色之一,就是每年強制分配股息。其概念簡單地說,以往辦公大樓的所有權為一位或數位大老闆所擁有,現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付給信託公司,信託公司再把大樓的所有權,切割成較小的單位,讓一般投資人來認購。房地產景氣與利率水準是兩項最重要的參考指標。

 

不動產證券化的標的主要為辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等商業不動產為主。不動產證券化商品在國外已行之有年,在美國不動產證券化基金於1880年代就已發行,由於1933年核准美國退休金投資,才獲得一般大眾大舉投資。在2001年,由於體認到REITs對產業與經濟是不可或缺的,故標準普爾500指數首次加入REITs。

 

在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式,以有固定現金流量的不動產為主。每單位金額為新台幣10元,最小申購金額1萬元,而交易方式像股票投資一樣。規模20億元以上者,在櫃買中心掛牌;30億元以上者,在證交所上市。

 

 

 

商品特色

 

商品種類:


分為股權連結商品,與保本型商品兩種。

  1. 股權連結商品:係結合投資人"賣出"選擇權的金融商品,選擇權的標的資產得為股票或其他股權證券。而選擇權的型態包括買權、賣權或買權與賣權的組合,契約期間應介於二十八天至一年之間。
  2. 保本型商品:係結合投資人"買入"選擇權的金融商品,選擇權的標的資產得為股票、股權證券以及利率型態商品。而選擇權的型態與股權連結商品相同,契約期間則應介於三個月至十年之間。

商品優點:

  • 構型商品的特色包括高彈性的產品設計空間,多、空及盤整皆可獲利,對於台灣的投資人而言,不只是投資方式的創新,更可因應客戶不同預期、偏好及想法去設計出各種形式不同天期及連結標的產品,使投資人可將資金做最有效率之運用。

 

 

商品風險

 

代理關係的風險:

  • 由於REITs的營運是將所有權與經營權分離,投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的不動產投資,並非直接從事於不動產買賣,因此缺乏對不動產自主處分及經營的權利,尤其當REITs經營者經營不善或從事關係人交易時而損及所有人利益時,投資者除了撤換經理人外,只能於公開市場拋售其所持有之受益證券。然而由於資訊的效率性,證券價格將受到經理人行為的影響,使得投資者必須就此部分承擔風險。

基金收益變動的風險:

  • 大樓的出租狀況會影響基金的租金收益,進而影響基金每年度可分配的現金股利。

基金淨值波動的風險:

  • 不動產的價格會隨總體經濟景氣變化波動,進而影響淨值的變動。

次級市場成交價格偏離淨值的風險:

  • REIT 是封閉型基金的概念,投資人在公開市場進行交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價,如果房地產景氣不好,使得投資人對房地產景氣的預期看壞,將影響 REIT 的價格。

 

 

 

交易方式

 

初次發行(募集期間)申購方式:

  • REIT 發行時之申購地點,視個別 REIT 的發行情況來決定,一般可能是銀行分行或是證券分公司。辦理申購時,投資人需填寫印鑑卡及申請書,未開立有證券集保帳戶者,需先至證券營業櫃檯辦理開戶,取得集保帳號後,並準備下列證件即可辦理:

    1.自然人:身分證件、集保存摺影本
    2. 法 人:營利事業登記證影本(或公司執照影本)、變更事項登記卡影本、負責人身分證正反面影本、集保存摺影本
    3. 未成年人:未滿 20 歲者需身分證正反面影本或戶口名簿影本及法定代理人身分證影本、集保存摺影本

次級市場(上市掛牌後)交易方式:

  • REIT 基金掛牌上市後,投資人凡開立有證券集保帳戶者,即可在當時證券集中交易市場上以市價交易,交易方式與一般股票買賣相同,為最小交易單位為1000個受益權單位。

 

 

交易成本

 

手續費率:

  • 初次申購時通常必須按銷售機構公佈的費率級距繳納申購手續費,REIT 基金掛牌上市後,交易成本為證券手續費。

交易稅為何?

  • 受益證券之買賣免徵證券交易稅。

 

 

相關名詞

 

[ 不動產資產信託REAT ]

  • 乃是不動產所有權人(委託人)移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構,由受託機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金,並交給這些投資人(受益人)受益證券。承銷商向投資人所募集的錢,再轉交給不動產所有人。REAT的受益憑證,是將大樓切割成一張張「債券」,以債權的方式,由證券化的發行機構支付本金與利息給投資人,到期後把本金償還給投資人,是屬於長期固定收益的投資工具。在利率走揚時發行,對於不動產業者最有利,但是如果房地產景氣為跌勢,不動產業者較為不利。
  • 不動產證券化商品主要分兩類,包括了「不動產資產信託」(REAT)及「不動產投資信託」(REIT)。其差別在於不動產資產信託(REAT)像債券,有固定收益,但門檻較高,資金至少需數百萬,為大戶法人所投資;不動產投資信託(REITs)像基金,除有固定配息外,也可享有資產價值波動的資本利得,一般投資人有幾萬塊即可進場。

 

[ 可分配收益 ]

  • REIT 之收入主要來自於有穩定收益的不動產之租金收入及其所衍生之其他收入,如承租人繳納管理費、停車費收入,或是有會議中心可增加營運收入等,另外包含已實現之資本利得及已取得之孳息等,扣除各項應支付稅費及提存準備後,則為可分配收益。

 

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