| 成立時間、發行架構 | 基本方針 |
| Arranger成員 | 投資範圍 |
| 參與機構 | 運用及控管程式 |
| 基金管理人 | 借入款項 |
| 不動產管理機構 | 閒置資金之運用 |
| 受益證劵概況 | 不動產持有時間與處分時機 |
| 投資策略 |
投資富邦REITs
- REIT一號
- REIT二號
REIT一號 > 基本介紹
發行架構 -（銀行局簡報）
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Arranger成員：
富邦證券、台北富邦銀行信託部、富邦建經
| 發起人 | 富邦建設股份有限公司、明東實業股份有限公司、道盈實業股份有限公司 |
| 主辦顧問 | 富邦綜合證券股份有限公司、富邦商業銀行股份有限公司 |
| 受託機構 | 台灣土地銀行股份有限公司 |
| 不動產管理機構 | 富邦建築經理股份有限公司 |
| 專業估價機構 | 戴德梁行、仲量聯行 |
| 信用評估機構 | 中華信用評等、穆迪信用評等 |
| 出具意見書專家 |
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資產管理人
| 宋良政 | |
主要經歷： |
富邦建築經理股份有限公司總經理（92年6月迄今） 富邦建築經理股份有限公司副總經理（92年1月～ 92年5月） 富邦建設股份有限公司協理（86年12月～ 91年12月） 富邦建築經理股份有限公司協理（84年7月～ 86年11月） 宋良政建築師事務所建築師（77年04月～ 91年05月） |
主要學歷： |
私立文化大學實業計劃研究所碩士 |
資格條件： |
建築師於國內不動產管理機構從事不動產相關之資產管理工作經驗達十年以上 |
權限： |
本基金資金運用計畫擬定及執行 本基金進行不動產及不動產相關權利增購及處分之建議及執行 |
| 沈祖立 | |
| 主要經歷： | 富邦建築經理股份有限公司 基金管理部 經理（94年3月迄今） 富邦建築經理股份有限公司 基金管理部 副理（93年5月~94年2月） 實踐大學管理學院 兼任講師（91年2月迄今） 富邦建築經理股份有限公司 審查部 高級專員（92年7月~93年4月） 富邦建設股份有限公司 投資企劃部 高級專員（91年9月~92年6月） 大成工程大林組JV工務所 事務長（91年2月~91年9月） 太平洋建設投資規劃部（89年2月~91年2月） 吳成榮建築師事務所 專案規劃設計師（85年7月~86年6月） |
| 主要學歷： | 美國伊利諾大學建築碩士 美國伊利諾大學企業管理碩士 |
| 資格條件： | 從事不動產開發及管理工作達五年以上 |
| 權限： | 本基金之投資標的組合評估 本基金之整體財務暨營運績效評估 |
| 黃少康 | |
| 主要經歷： | 富邦建築經理公司閒置資金運用（90年3月迄今） 富邦建築經理公司資金調度（90年3月迄今） 富邦建設公司資金調度（87年3月～90年3月 富邦保險公司外匯買賣業務（81年10月~ 85年10月） |
| 主要學歷： | 國立政治大學財稅學系 |
| 資格條件： | 國內保險機構從事會計及財務工作經驗達四年以上 營建業會計、財務及資金調度工作經驗達八年以上 |
| 權限： | 不動產投資信託基金每日淨值計算 不動產投資信託基金現金部位管理 不動產投資信託基金財務報表製作 本基金財務暨營運績效評估 |
不動產管理人員：
| 張惠娳 | |
| 主要經歷： | 富邦建築經理股份有限公司經理（93年7月1日迄今） 富邦建設股份有限公司客服部經理（93年1月1日） 富邦建設股份有限公司業務一部副理（86年4月1日） 富邦建設股份有限公司業務部科長（80年10月1日） 富邦建設股份有限公司業務部副科長（79年4月1日） 富邦建設股份有限公司業務部股長（74年5月10日） 富邦建設股份有限公司秘書室（67年9月1日） 國泰產物保險公司秘書室（67年7月15日） |
| 主要學歷： | 私立醒吾商專企業管理科畢業 |
| 資格條件： | 於國內不動產管理機構從事不動產相關之資產管理工作經驗達二十七年以上 |
| 權限： | 本基金不動產管理計畫之擬定及執行 |
| 高寬甯 | |
| 主要經歷： | 富邦建築經理股份有限公司 審查部 經理（92年5月迄今） 富邦建設股份有限公司 投資企劃部 經理（85年12月～ 92年5月） 裕台企業股份有限公司 房產部 副理（85年7月～ 85年12月） 新加坡SMI公司 董事長特別助理（83年11月～ 85年6月） 台灣火柴木業股份有限公司 營建部 經理（81年11月～83年11月） 台灣十蜂建設股份有限公司 副理（78年11月～ 81年11月） 國泰建設股份有限公司 企劃部 高級專員（73年4月～78年11月） 中國興業建築師事務所 主任設計師（68年11月～73年4月） |
| 主要學歷： | 私立中國文化大學建築暨都市設計系畢業 |
| 資格條件： | 從事不動產開發及管理工作達二十年以上 建築物公共安全檢查專案檢查人 |
| 權限： | 不動產買賣及租賃市場研究 不動產投資標的增購暨處分評估 |
不動產管理機構
公司名稱：富邦建築經理股份有限公司。
富邦建築經理股份有限公司成立於民國八十四年十月十三日，由富邦建設及富邦銀行共同投資設立。富邦建築經理公司多年來除秉持專業創新精神，積極追求成長外，更與集團完整的金融及建設體系相輔相成，而在業界奠定完整紮實基礎。富邦建築經理公司的主要業務為工程查核、不動產投資評估、清理處分，以及提供不動產整體財務規劃服務。於不動產證券化條例通過後，富邦建築經理公司整合了富邦集團旗下富邦建設體系之龐大資源，包含富邦建設於不動產投資分析、買賣及不動產租賃管理上的專業，以及富邦公寓大廈管理維護管理公司多年來優異之建物維護管理經驗，朝向擔任專業不動產管理機構發展，並冀藉由公司治理及內部控管等制度之審慎建立，於未來接獲受託機構委任進行信託財產管理任務內，為投資人嚴密把關，善盡不動產管理機構之職責。
| 基金型態 | 封閉型 |
| 交易方式 | 台灣證卷交易所掛牌 |
| 存續期限 | 無到期日 |
| 募集總面額 | 58.3億元(最低４５億元) |
| 每受益權單位面額 | 十元 |
| 追加募集 | 於法令許可範圍內 , 得追加募集 |
| 可分配收益 | 已取得之孳息扣除各項準備及成本及以實現之資本利得 |
| 分配比例 | 可分配收益之１００% |
| 分配時間 | 分配年度之會計年度結束後六個月內 |
投資策略
本基金主要策略為投資於已有穩定收入之不動產及不動產相關權利。投資標的之篩選，將以座落於大台北地區之辦公大樓、商場、商務住宅與旅館等具有穩定租金收益之商用不動產為主。本基金得依據本基金之規模、管理績效及市場狀況，以謀求受益人之最大利益為目的，管理、取得及處分本基金資產，並得於法令許可範圍內，變更投資策略。本基金之投資策略包括：
- 資組合策略：藉由基金投資不動產之資產組合以增加投資收益報酬。
- 租賃成長策略：保持並增進承租戶層次，降低空租率並提高租金收益。
- 購置成長策略：藉由購置符合投資方針之相關不動產標的以增加投資收益。
- 財務管理策略：藉由適當之財務運作以創造穩定之收益報酬。
基本方針
本基金之基本方針為創造受益人長期穩定之租金收益報酬及追求長期之資本利得。本基金將參照總體經濟趨勢與不動產相關產業之供需狀況，及房地產景氣指標、物價指數、公告地價與公告現值、政府債券殖利率等數據之變動，作為不動產增購及處分之參考。
- 本基金之運用及投資以下列範圍為限：
- 已有穩定收入之不動產
- 已有穩定收入之不動產相關權利
- 其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券。
- 閒置資金之運用範圍
- 其他經主管機關核准之金融商品。
- 本基金投資於已有穩定收入之不動產及已有穩定收入之不動產相關權利，均以座落於大台北地區為原則。
- 初始投資標的：富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。
資金運用：
本基金本次發行募集所得款項，主要用於購買初始投資標的。
本基金借入款項，應運用於進行不動產營運或分配收益，包括但不限於投資或取得不動產或不動產相關權利。
控管程式
- 受託機構控管程式
內部稽核
受託機構為健全內部控制制度，在總行董事會下設有稽核室，依據主管機關之規定就帳務、業務、財務及其他應行稽核之事項對業務、資訊、財務單位每年至少辦理一般查核及專案查核各乙次。
自行查核
除內部稽核外，受託機構亦將依中央銀行所頒「金融機構營業單位自行查核要點」及自訂之「台灣土地銀行自行查核作業補充規定」定期實施一般查核及專案查核，前者每半年至少查核一次，係就業務與財務經營作一般性之檢查，後者每月至少一次，係就業務特性及可能發生疏失項目或經糾正之缺失事項選定三項以上進行檢查。以上查核人員均係指定熟悉各該業務之非主、經辦人員擔任。
信託財產之評審
受託機構目前已設有信託財產評審委員會，係由非主管業務之單位主管五人組成，有關本基金信託財產之評價將依「不動產投資信託基金暨不動產資產信託之信託財產評審原則及淨資產價值計算標準」規定辦理，並按季送請信託財產評審委員會評審，再將評審結果報告董事會。
董事會之報告
除信託財產之評審結果外，有關不動產證券化條例第二十三條所規定之基金投資分析報告、投資決定紀錄及執行紀錄暨委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分之書面控管報告等，亦均將按季向董事會提出檢討報告。委任契約明訂對委任不動產管理機構之監督方式
受託機構為有效監督受委任之不動產管理機構，業於委任契約中訂明授權事項內容(分事前同意及事後報備)、有權人員層級及雙方分工方式。
- 不動產管理機構控管程式
公司治理
為保護投資人權益，本基金之運用控管流程，於不動產管理機構方面，主要為藉由監督、防弊之公司治理原則，以制衡之管控與設計，監督不動產管理機構之組織活動，健全組織運作，以落實目標之達成，並由受託機構來實行監督的責任。
- 聘任兩名外部董事
- 聘任致遠會計師事務所合夥會計師阮呂芳周及建築專業學者文化大學環境設計學院院長陳錦賜兩名非股東身分但具專業之專家學者來擔任外部董事，強化董事會運作功能。
- 設置投資委員會及審查委員會
- 成立投資委員會及審查委員會，負責投資策略之評估、增購或處分不動產之決策、內外部審查報告的查核、財務運作之監督以及關係人交易之審核等。
- 組織架構及分工
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投資處分流程之控管
不動產管理機構可以選擇適合的時機來建議處分、增購不動產，或藉由融資的方式靈活運用基金資產。整個決策過程必須經由投資委員會及審查委員會討論、評估及投票等程序，再送交董事會(含兩名外部董事)做成決議，並將決議提送受託機構事前同意後，方可執行處分或增購事宜。
閒置資金運用之控管
閒置資金之運用原則除需於不動產管理機構之年度工作計畫中明列外，若有閒置資金投資標的及運用範圍之變動，不動產管理機構需將相關運用建議提交投資委員會及審查委員會審核，並經由董事會決議後提交受託機構作事前同意。各項交易之對象機構，亦必須經由審查委員會針對關係人交易作查核，並以為投資人獲取最大投資收益為原則。
內稽內控機制
不動產管理機構之組織架構包含完整內稽內控之建立與監督，除有專門之稽核人員對各部門作基金資產管理及不動產管理工作之監督審查外，並於每月、每季、每半年及每年由稽核人員做定期之督導與內部控制點的審核，確保營運之績效與效率、保障資產安全、查核財務報告及營業等資訊之準確性，以及確認相關法令之遵循，以期對投資人做到最大的保障。
保險風險規劃
為保障富邦一號不動產投資信託基金「初始投資標的」富邦人壽大樓、富邦中山大樓及天母富邦大樓等三棟大樓因各項風險產生之財產損失，規劃以受託機構之名義分別依各資產造價投保一年期之商業火災綜合保險及附加恐怖主義險及租金損失險；另規劃以受託機構、不動產管理機構及其委任管理公司為被保險人，投保經財政部核准台財保第089070010號之一年期公共意外責任險。
承租風險規劃
針對租賃之風險管理機制及風險分散機制，茲陳述如下：
- 提高承租戶提前解約罰則及押金收取標準，避免因承租戶違約或中途解約而影響租金收
- 於租約轉換或訂定新租約時，於租約中明訂承租人致基金或第三人之財產、身體受損之責任。
- 基金不動產投保「商業火災綜合險」中附加投保租金損失險，降低因火災等引起租賃標的無法使用時造成基金租金損失之風險。
- 延長並分散承租戶之租期規劃，分散租約之起租及終止年期，並且尋求不同承租戶來承租單棟大樓，降低風險過度集中之風險。
- 於協議新承租戶前，針對新承租戶作信用調查。
借入款項目的
受託機構得因不動產營運或分配信託契約第十九條約定之收益，依不動產投資信託計畫及公開說明書之規定及不動產管理機構之建議，以受託機構認為適當之條款與條件，向金融機構借入款項，並得以本基金之信託財產，依債權人之要求設定擔保物權。本項所稱不動產營運包括但不限於投資或取得不動產或不動產相關權利。
借入款項對受益權之影響
受託機構因不動產營運或分配收益之目的借入款項，有助於受益權持有人可分配收益率之提升與穩定。
就權利行使之順位，受益權持有人之求償順位後於對本基金享有債權之債權人。故本基金資產應優先用以償付因借入款項所生之償還義務。
本基金之收益若無法清償本息時，債權人得對本基金資產進行求償。
借入款項公告方式
受託機構應於借款契約生效日起二日內，於受託機構本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦理公告。
借入款項上限
本基金借入款項金額以不超過本基金資產價值35% 之上限為原則。
借入款項使用控管方式
受託機構為本基金進行借入款項時，需由受託機構或不動產管理機構洽詢三家以上金融機構之融資條件作為比較基礎，並選擇對本基金最有利之條件與方式辦理之。
借入款項費用負擔方式
本基金借入款項所生之各項費用，包括但不限於開戶費用、登記規費、發行費用、及利息費用等，除有特別約定外，由受託機構以信託財產支付。
閒置資金之運用
受託機構應依不動產投資信託計劃及本公開說明書管理運用本基金，本基金之閒置資金，以運用於下列各款標的為限：
- 存放於經中華信用評等股份有限公司評等為twA、經穆迪信用評等股份有限公司評等為A2.tw或經惠譽信用評等股份有限公司評等為A(twn)以上之金融機構之短期新台幣銀行存款。
- 購買政府債券或經中華信用評等股份有限公司評等為twA、經穆迪信用評等股份有限公司評等為A2.tw或經惠譽信用評等股份有限公司評等為A(twn)以上之金融機構所發行之金融債券。
- 購買國庫券或經中華信用評等股份有限公司評等為twA、經穆迪信用評等股份有限公司評等為A2.tw或經惠譽信用評等股份有限公司評等為A(twn)以上之銀行所發行可轉讓定存單。
- 購買經中華信用評等股份有限公司評等為twA、經穆迪信用評等股份有限公司評等為A2.tw或經惠譽信用評等股份有限公司評等為A(twn)以上之銀行保證、承兌或經前揭評等公司評等為twA、A2.tw或A(twn)以上之機構所發行之新台幣商業票據。
- 購買經主管機關核准之其他短期金融商品。
基金存續期間
除依信託契約第三十一條第三項之規定終止信託契約之情形外，本基金不定存續期限，自成立之日起繼續存續。
本基金之經營管理原則為創造穩定的投資收益分配，藉由維持不動產之良好狀態、及積極提升承租客戶層次，以降低空租率並提高租金收益，不以房地產短期買賣之資本利得為投資目的。故除有重大經濟因素改變，或有更佳投資標的可使基金租金收益有效提高，並經不動產管理機構建議，本基金始得進行不動產之處分。
本基金之不動產處分原則以創造投資人資本利得為首要目標，但為避免不動產投資投機之風氣，並強調本基金長期穩定投資收益之目標，本基金計劃持有初始投資標的三棟大樓滿三年以後，始得參考第三者專業估價之意見並視不動產總體市場行情，尋訪買賣機會。
