為追求長期績效，富邦一號不動產投資信託基金﹝簡稱富邦一號REIT，股票代號「富邦R1」、代碼01001T﹞將融資增購「潤泰中崙大樓商場」，使基金規模擴大至80.9億元，2006年全年之基金淨收益率預計提升至4.63％。同時，中華信評宣佈富邦一號REIT的信用評等調升為twA+，評等展望為「穩定」。

 

富邦一號REIT於2005年3月10日掛牌上市，正式開啟本國REITs市場。初始投資標的包含富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓，皆為座落於台北市精華地段、獲得多樣建築獎項殊榮之商用辦公大樓及商務住宅。富邦一號REIT租金收入穩定，持續維持滿租狀態，且上市以來股價表現穩健，基金每單位淨值亦由10.00元成長至10.13元，顯示投資人對富邦一號REIT經營管理績效的肯定與信賴。

 

依據海外市場發展經驗，REITs為動態管理之房地產組合基金。於考量風險平衡、追求投資人長期收益報酬等專業管理策略之下，富邦一號REIT的管理機構富邦建築經理公司、以及受託機構台灣土地銀行，已敲定融資購置位於台北市八德路與市民大道之間的「中崙大樓商場」。該商場位於04年底嶄新落成的潤泰City-Link大樓，面積約8,596坪，由於座落區位良好，啟用半年以來招租情況極佳，已屆滿租狀態，承租人包括大潤發量販店、華泰大飯店、星巴克等知名廠商，且潤泰集團承諾將就未完成招租部分，提供五年租金保證。中崙大樓商場經營定位於都會型零售商場，與周邊之SOGO、微風、中興等三大百貨公司相呼應，於東區商圈的市場區隔明確。

 

本融資增購案已於日前經富邦一號REIT之受託機構及管理機構決議通過，預計增購資產將於8月下旬正式納入富邦一號REIT。台北富邦銀行總經理丁予康表示，富邦一號REIT於納入「潤泰中崙大樓商場」後，基金規模將由原先的58.3億元擴大至80.9億元，2006年全年度之基金淨收益率預計可提升0.78個百分點，由3.85％提升至4.63％。

 

值得注意的是，富邦一號REIT經過此一增購案，除可擴大資產規模，承租戶結構亦將更為多元化，使得投資風險更顯分散。因此，中華信用評等公司已於稍早宣佈將富邦一號REIT之長期信用評等由twA-調升至twA+。

在富邦一號REIT激發起國人對於REITs的高度興趣後，今年度預計將有其他業者相繼跟進，推出規模20億元至140億元不等的REIT基金，根據行政院金管會的預估，台灣REITs市場規模至2009年可望突破2000億元。丁予康指出，REITs基金就如同股票一般，投資人評估其合理收益率及風險溢酬時，要點有以下兩項：

 

首先，應評估「資產品質」。例如屋齡、地段、經營型態、承租戶品質等。依據專業不動產研究機構的報導顯示，位於非精華地段大樓的風險溢酬應較市區商業中心大樓來的高；廠辦、零售業、旅館等類型不動產的風險溢酬亦應較辦公大樓為高。

 

其次，為「管理能力」。優秀的REITs管理機構必須同步追求基金的內部及外部成長，內部成長包括：管理成本之降低、出租率及租金水準之提高；外部成長則包括：其他優質房地產的收購﹝透過融資或現金增資﹞與處分。

 

丁予康強調，觀察日本、新加坡等成長迅速的國際REITs市場，商品發展初期往往會由於投資人對於新商品的瞭解不夠，致使股價受到壓抑，俟市場成熟度提高之後，市價才會有明顯的起漲。預期台灣房地產將隨日本、新加坡及其他亞太地區房地產於過去兩年的復甦腳步逐步上揚，加上華人對於房地產投資的偏好以及勞退新制上路所衍生的投資需求，富邦集團對於本國REITs市場的發展前景相當樂觀。

對於機構投資人而言，購買REITs可達到投資組合多樣化、提高不動產投資流動性等創新投資優勢；對於個人投資者來說，REITs不僅收益穩健、流動性高，且可享每年穩定盈餘分配6%分離課稅之稅賦優惠，最適合作為平衡資產配置的長期佈局工具。