國內第一檔不動產投資信託﹝ Real Estate Investment Trust s ﹞–「富邦一號不動產投資信託基金」﹝Fubon No.1 REIT s No.1 ﹞， 即日起正式對外公開募集 今日 ﹝24日﹞ 獲 得行政院金融監督管理委員會 的核准 函 ， 將於 近期 公開募集 。其初始投資標的為台北市精華地段的三棟商業辦公大樓，年淨收益將100％分配予投資人，最低申購金額僅需新台幣1萬元，大幅降低參與不動產市場的風險與門檻，最適合希望中長期佈局、獲取穩定收益的投資人。
過去國人投資不動產，只能採用「直接購置」或「投資不動產相關類股」等兩種管道，前者需要挹注大筆資金，投資門檻相當高；後者則受限於股市波動，須承擔較大風險。因此民國 92年7月份「不動產證券化條例」完成立法程序後， 富邦集團旗下的富邦建設、富邦建經、富邦證券、台北富邦銀行等子公司，立即籌組「富邦集團不動產證券化小組」，著手研發 Fubon No.1 REIT s No.1 ，期望提供國人參與不動產市場的新管道。歷經一整年嚴謹的設計評估， Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 已 通過主管機關行政院金管會的審核，將於近期公開募集，募集總額為新台幣58.3億元。
台北富邦銀行信託部資深協理潘素芳表示， REIT s 為「不動產證券化」的形式之一，是將不動產的所有權「單位化」，轉化為具流動性的有價證券，發行受益證券開放予大眾投資，投資標的鎖定不動產本身價值或不動產所衍生的利益。 Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 的初始投資標的，皆座落於台北市精華商圈，包括位於敦化南路一段的富邦人壽大樓、位於中山北路二段的富邦中山 北路辦公 大樓、以及位於天母西路的天母富邦大樓，三棟大樓的目前出租率皆為100％。至於每單位發行價格為新台幣10元，最低需申購1000個單位，也就是說，最少只需投資新台幣1萬元，即可分享這三棟大樓因 增值或租金收入所帶來的獲利。
潘素芳強調， Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 扣除管理成本後的淨收益，將100％分配給投資人，每年固定配息。以美國經驗來看，REIT過去12年的年平均報酬率接近4％，不僅高於定存，也高於直接購置不動產或投資不動產相關類股，堪稱是理想的中長期穩定收益工具。租金收入提升、建物本身價值攀升，都是促使REIT收益成長的動力， Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 未來還將增加優質投資標的，以追求報酬率的成長。
Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 將於台灣證券交易所掛牌， 上市後的交易模式類似 封閉式 封閉型 共同 基金，價格是經由證交所的電腦撮合，所以是依據投資人意願所產生的「市價」來決定，買、賣雙方都須到公開市場上交易，資訊透明公開。此外， Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 設置有 公正第三人鑑價﹝ 由國內外實戰經驗豐富的戴德梁行 Debenham Tie Leung 、仲量聯行Jones Land LaSalle擔任 ﹞ 、信託監察人 完整的保險安排 、以及信託財產 評 審 議 委員會等機制，投資人權益將可獲得妥善保障。
有關 REIT s 的投資風險，潘素芳表示，影響不動產市場的最關鍵因素，為市場供過於求，當空置率增高、租金下滑，導致不動產價值向下修正時，就可能影響
REIT s 的淨資產價值 及投資人的收益分配 。不過由於 Fubon No.1 REIT s 鎖定都會精華區的商業不動產，抗跌性相對較高， 加上投資標的多元， 因此風險相對分散。
潘素芳指出，對於不動產業者來說， REIT s 將可再度活化其原本投資於不動產的資金，等於是增加一個新的籌資管道，擺脫過去景氣不佳時，同時須面臨銀行緊縮銀根、且在資本市場募不到資金的窘境，相信在可預見的未來，國內不少已開發完成的大型商場、商用辦公大樓都將積極投入REIT s 的行列，對於國內不動產市場來說，REIT s 無疑將形成一股新興的穩定力量。
F ubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 的主要特色：
1、新台幣1萬元即可投資
落實「小錢也能投資不動產」的理想，投資房地產，不需再掏出大筆資金買斷。 Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 的發行價格為每單位新台幣10元，最低申購金額為1萬元﹝1,000個單位﹞，你我都能成為精華區商用大樓的主人。
2、現金股利收益穩定
Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 的淨收益將100％回 餽 饋 給投資人，每年定期配發現金股利，根據國外經驗，股利成長往往能超越通貨膨脹率，投資報酬可望優於定存，是平衡資產配置風險的理想固定收益工具。
3、信用評等佳
Fubon No.1 REIT以優良之資產品質、高水準的承租戶及適中之財務比率等條件，分別取得穆迪信評 (Moody ' s) 授與A2.tw 、以 及中華信評 (S&P) 授與twA-之良好信用評級，對投資人有相當的保障。
4 、流動性高
Fubon No.1 REIT Fubon REITs No.1 將在台灣證券交易所掛牌，發行無實體之不動產證券化受益證券，投資人可於公開市場上撮合交易，大大提升資金的靈活度。
5 、 投資風險相對較低
由於投資標的肉眼可見、交易資訊公開透明，加上設置有公正第三人鑑價、 完整保 險安排 信託監察人 及信託財產審議委員會等投資人保護機制，因此相較於其他投資不動產的管道， REIT s 的風險相對較低。
6 、具節稅效益
免徵證券交易稅，且適用「分離課稅」原則，個人投資者的投資 獲利 收益 ，是依照 6％的稅率來課稅，不須併入綜合所得稅總額課稅。
不動產投資管道比較表
|
投資 REIT |
購置不動產 |
投資不動產類股 |
報酬率 |
穩定 |
視區段及用途報酬 率不等 |
受 股票市場及不動產景氣影響， 波動幅度 大 |
主要 收益來源 |
租金收入 、買賣交易利得 |
租金、買賣交易利潤 |
土地開發收入、 租金、 買賣交易利潤 及租金收入 ，及土地開發收入 |
每年配息 |
有 |
投資人自行決定 - |
不一定 |
專業管理團隊 |
有 |
無 |
有 |
專業資產鑑價 |
有 |
無 |
無 |
投資風險 |
• 主要為租金變動影響投資收益之風險
• 風險 相對 分散 較 低 |
• 不動產市場流動性不足之風險
• 標的少、風險集中 |
• 公司營運風險 ，如土 地開發風險
• 股價波動大 ，風險較高 |
信用評等 |
有 信評機構評定等級 |
無 |
無 |
流動性 |
佳 |
不佳 |
佳 |
交易手續費 |
0.1425％ 0.1 425 % |
1. 仲介費
2.代書費 |
0.1425％ |
稅率 相關稅負 |
• 股息 投資 人 收益 享 6% 分離課稅 6％ |
• 土地增值稅 40~60％﹝現正修法擬調降至20~40％﹞
• 地價稅 1 ~5.5 ％ 1 ~5.5 ％
• 房屋稅 1.2~3％
• 租金收入繳納所得稅
• 交易利 得繳納財產交易所得稅 |
1. 證券交易稅0.3％
2. 股息繳納所得稅 |
