不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts）簡介
由於不動產具有不可移動、不可分割、單價昂貴的特性，造成移轉、流通與變現不易，使得不動產投資所需金額龐大，且有投資風險過於集中的問題存在。而不動產因產品的區域、型態、價格、使用年限等，產品類型繁多，因此形成各種不同的次級市場，再加上不動產多為私下個別交易，交易的價格資訊不易取得，也造成投資人在投資決策上的困擾。為解決以上的問題，不動產證券化的需求應運而生。
不動產證券化，顧名思義是不動產所有權人將原本所持有之土地及建築物等不動產「所有權」，切分為較小單位，轉換為具有流動性之受益證券，以發行有價證券的方式銷售給投資大眾。不動產證券化結合了不動產市場和資本市場的特性，透過金融市場解決不動產流通性的問題。根據我國不動產證券化條例規定，任何人若想將不動產證券化，必須透過信託機構募集或私募受益證券，並由信託機構委任建築開發業、營造業、建築經理業或不動產租賃業等不動產管理機構，進行信託財產的管理或處分。
政府推動不動產證券化，目的是要引進廣大資本市場的資金，以直接金融的方式，活絡不動產市場；並將不動產業者的本質從以往的建造開發導向，漸漸轉移至經營管理導向，讓有好的標的物之業者或公務部門，透過證券化方式，以有限的資本，參與管理龐大的不動產；並由信託機構透過專業的開發或管理機構，提高原有不動產的價值。
我國在通過「不動產證券化條例」後，不動產市場的發展邁向新的里程碑。國內的不動產證券化是以信託的架構，發行受益證券，即是「不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）」與「不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，REAT）」，其中尤以不動產投資信託(REITs)為全球不動產證券化市場發展的主流。所謂的REITs為擁有、並從事管理經營以及開發不動產的組織（公司型或是信託型），REITs常見的經營標的包括：集合住宅、購物中心、辦公大樓、飯店和量販賣場，而REITs可以發行股票與債券在主要證券交易市場流通。
透過REITs可解決不動產流動性的問題，活絡市場，並帶動相關產業發展、吸引外資投資、提升生活環境品質，以及直接或間接地貢獻經濟成長等經濟效益，並增進金融商品的多元化，擴大我國的資本市場規模。而REITs對地產開發商而言，可增加不動產的籌資管道、提高資金之運用效率、降低不動產開發成本、擴大不動產經營規模、以及提升不動產經營管理能力等。
REITs可讓不動產業者藉由證券化來獲得資金再進行其他開發案，減輕資金壓力，達到活化資產的目的，並可增加一個新的籌資管道，改善以往市場景氣不佳時，不動產業者不但面對金融機構的信用緊縮，並同時面臨資本市場舉借不到資金的窘境。因此，在可預見的未來，國內不少已開發完成的休閒飯店、大型購物賣場、商用辦公大樓都將會積極規劃投入不動產證券化行列，一方面降低利息負擔，一方面亦可活絡資產、增加獲利 在投資人方面，對個人投資人來說，除了自用住宅以外，往往難以參與不動產市場的投資，但藉由入股 REITs，以小額度資金即可直接參與商業不動產投資收益的分享與增值的潛力，並達到投資組合多樣化的效果。對機構投資人而言，因為不動產市場的波動度較低，與股債市相關係數亦較低，固以投資 REITs 替代不動產直接投資，可健全投資組合，並可享有不動產投資的分散性 (同時分散到數棟大樓)、與次級市場交易的流動性。
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不動產證券化之效益
對不動產所有者
- 提高不動產之流動性
- 降低持有風險及財務負擔
- 增加籌措資金管道
- 促進資金更有效的利用
- 有效開發利用不動產
對不動產與金融環境
- 提高整體不動產市場效率
- 促進資金之有效流通利用
- 提升環境品質
- 擴大資本市場規模
- 促進金融商品多元化
對投資人
- 增加新種金融商品
- 以小額資金參與金額龐大之不動產投資
- 流動性較高
- 變現性較高
- 有信託法架構保障投資，隔離信託以外的破產風險
- 增加投資不動產的管道
- 資產配置組合的多元性
- 風險性低且收益良好
- 保有穩定長期之收益
- 高股利率能對抗通貨緊縮
- 不動產本身的特性可對抗通膨
- 不動產因各類型產品，是與不同的經濟產業互相影響，各類不動產的景氣循環不同，可提供更多元的投資選擇
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不動產證券化對市場之影響
對不動產市場
- 活絡商業不動產市場
- 減少住宅市場之假性需求
- 抑制不動產價格大幅波動
- 直接由資本市場募集資金
- 健全交易市場
- 健全不動產市場機制
- 提高市場參與的公平性
- 提升市場專業管理能力
對金融市場
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REITs的優缺點分析
REITs的優點
- 具有流通性與變現性：
由於不動產本身的特性，導致在交易過程中往往需要借助於仲介機構，不但費時費力，且移轉手續繁雜，變現性差，使得投資者需面對極高的流動性風險。REITs是以證券化方式來表彰不動產的價值，證券發行後可以在次級市場上交易流通，投資者可隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助於資金的流通，消除了過去不動產流通性及變現性不佳的問題。且因每單位的認購金額小，在市場上的交易資訊透明，故便於小額投資人投資，可擴大市場的參與層面。
- 專業化的經營管理：
不動產的經營管理涉及多方面的專業知識，個別投資人不易具備相關的知識與管理能力。由於REITs是將經營權與所有權分離，委由專業化的經營團隊管理，可以使不動產營運績效大幅度提高，透過REITs定期的收益分配與證券價格的上漲，使投資者分享到不動產專業投資的成果。
- 營運透明化：
為了確保投資人權益，使投資人能依其風險承擔的能力來決定是否參與投資，為了讓投資人充分瞭解經營損益，因此要求對於投資標的之投資與營運過程，皆須對大眾公開。而且不動產投資信託是採經營權與所有權分離，若無法建立起營運透明化的制度，必無法使投資人安心，亦因而無法吸引投資大眾。
- 加速資本積累：
REITs是以受益證券在資本市場募集資金，再以直接經營或間接融資方式投資於不動產市場，有效地結合了不動產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合，有助於不動產開發商在大規模不動產開發中的資金取得，加速資本積累，促進土地的有效利用。
- 分散投資風險：
由於不動產投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進行多項不動產投資，造成風險過度集中。REITs是以募集大眾資金方式來從事多樣化的投資，可透過投資不同地點、區域、型式的不動產，以投資組合分散投資風險。
- 促進不動產市場資訊的透明度：
市場機制不健全是國內不動產市場最大的問題，而資訊不健全即是問題背後最大的原因，由於REITs的發行需要透過完整市場資訊來進行評估，因此透過不動產證券化的發行，能加速促進國內的不動產資訊發展，促進不動產市場資訊的流通、透明度與健全。
- 監督機制，提供投資人保障：
監督來自於REITs的信託財產評審委員會、受益人會議、信託監察人、律師、會計師、不動產估價師、信用評等機構、REITs投資分析師和主管機關財政部監督，這些審查工作就像REITs財務狀況的溫度計一樣，提供投資人保護機制。
- 滿足對較低風險金融商品的需求：
目前我國證券市場的產品結構有兩大問題待解決，其一是市場上可交易的金融商品種類，皆是以高風險的產品占主要的地位，像債券類的低風險產品可選擇性不多，無法滿足廣大投資者的長期理財需求。其二是低風險產品品種單一，國內的債市規模雖大於股市，但是種類極為單調，只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債，且所需投資金額門檻也較高，不適宜小額投資人投資。因此，發展低風險市場產品，儘快使我國證券市場的產品結構趨於合理，滿足市場投資人的需求。
REITs的缺點
- 代理關係的風險：
由於REITs的營運是將所有權與經營權分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的不動產投資，並非直接從事於不動產買賣，因此缺乏對不動產自主處分及經營的權利，尤其當REITs經營者經營不善或從事關係人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經理人外，只能於公開市場拋售其所持有之受益證券。然而由於資訊的效率性，證券價格將受到經理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。
- 受到不動產市場、證券市場與利率波動所影響：
REITs的投資組合，大多數從事於不動產投資，因此不動產市場景氣循環將直接影響REITs資產組合的價值。其次，REITs的受益證券一般於集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格會受到證券市場景氣多空影響。而市場利率的高低，亦會影響投資人投資REITs的意願，所以REITs證券價格將受到此三個因素所交互影響。
- 房市景氣：
目前台北市商用辦公大樓景氣，歷經多年的低迷後，於04年第三季確定落底，現在扣除剛完工的101金融大樓後空置率（vacancy rate）已跌至9﹪以下，租金已有回升的現象。相對於歐、美、澳洲長期的房市榮景，經濟學人依房價租金比分析，已明顯偏高，而台北市的商用辦公大樓租金水準，不但遠低於歐美先進國家，亦低於亞洲鄰近國家，顯示此時國內商用辦公大樓的景氣風險相對較低。
- 利率波動：
REITs對於利率的變動十分敏感，主要原因為REITs是資金密集的行業，國外不少的REIT財務槓桿比率高，利率若是升高，一方面將加大了利息的負擔壓力，另一方面也導致不動產的買方調高資本化比率（Cap Rate）。利率提高導致投資人要求的回報率提高，即買方要求更低的價格，進而導致REIT的淨資產價值下降。加上部分投資人將REITs視為債券的替代品，因此債券的長期殖利率變化，亦將影響投資人的投資意願。目前美國REITs股利率與10年期長期公債殖利率利差僅約0.5﹪，且美國有雙赤字問題，長期利率將逐步攀升，反觀國內首檔REIT股利率與10年期公債殖利率利差仍高達1.5﹪，且國內游資充斥，長期利率攀升的速度將相當緩慢，因此就已投資角度分析，美國REITs的投資吸引力反而不如國內。
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REITs在投資上的誘因
依REITs的長期表現看來，一般來說長期總報酬率雖低於高成長型股票，但高於各類型債券。但除了較佳的報酬率外，REITs在投資上還有以下六點的重要誘因：
- 每年穩定的現金股利收入
- 超過通貨膨脹的股利成長
- 高股利率，可對抗通貨緊縮
- 流動性佳，透過公開市場交易，手續簡便
- 採不動產投資組合來分散風險，避免投資單一不動產的風險集中
- 與其他投資工具相關係數低，加入資產配置中，可增加報酬，降低風險
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