不動產投資信託Q&A

不動產相關問題

1. 買不動產標的物之金額是怎麼決定的？

   REITs 為符合公正、公平及公開的原則，並依循不動產證券化條例之相關法令規定，應委由兩家外部獨立估價公司，進行不動產之估價。最後，再由這兩家估價公司正式鑑價報告之最後估值取其平均值，作為不動產之實際購買金額。除此之外，並另委由外部獨立不動產估價師出具專家意見，為兩家鑑價公司之鑑價報告背書。因此，才能使最後的購買價格能充分反應不動產標的於不動產交易市場之公平價格。

2. 一般 REITs 的不動產投資方針及策略為何？

   基本方針：
   基本方針為創造受益人長期穩定之租金收益報酬及追求長期之資本利得， REITs 將參照總體經濟趨勢與不動產相關產業之供需狀況，及房地產景氣指標、物價指數、公告地價與公告現值、政府債券殖利率等數據之變動，作為不動產增購及處分之參考。

   投資策略：
   受限於法規，所以投資策略僅為投資於已有穩定收入之不動產及不動產相關權利。投資標的之篩選，則是以個別 REIT 的管理機構，依其基本方針來選取具有穩定租金收益之商用不動產為主。

3. REITs 所持有的不動產以後會不會買賣？買賣價格如何決定？由誰決定？

   REITs 的不動產管理機構，未來會依據不動產買賣市場及房屋租賃市場之實際狀況作處分之決策。原則上，不動產之處分必須能夠創造資本利得，或者是大樓本身因特殊原因已無法再創造更高的租金收益報酬而必須儘早處分。

   未來買賣大樓之決定價格，會請兩家以上具估價師資格之估價師事務所作不動產交易價格之評估，並衡量不動產買賣市場之實際交易狀況，以公平、公正及公開的原則進行交易。最後的交易條件，將由不動產管理機構作專業的評估及判斷，並且由受託機構作最後之決定。

4. 什麼情況下會買賣不動產？
   
   

   • 增購：
     凡能夠取得大台北地區之商業辦公大樓、商場、商務住宅、旅館等具有穩定性收益，且地理位置適宜、區位環境優良，具有指標性之不動產，來大幅提高投資人之投資收益報酬，皆為不動產增購之時機與範圍。
   • 處分：
     判斷房地產景氣脈動，建物維修及重置成本，以及不動產出租率及租金收益報酬之影響，於創造投資人之最大收益的原則下處分不動產。
     
     
5. 賣掉大樓之後的錢是不是可以返還投資人？

   賣掉大樓之後的錢，於扣除不動產交易之相關成本，如繳交增值稅、契稅及相關規費後，將於扣除大樓原始成本後將資本利得的部分分配予投資人。原始成本的部分，將用於投資新的不動產，並以創造更高的租金收益報酬為目標。

6. 會不會有租戶搬遷，又找不到新租戶的情形？該怎麼處理？

   賣掉大樓之後的錢，於扣除不動產交易之相關成本，如繳交增值稅、契稅及相關規費後，將於扣除大樓原始成本後將資本利得的部分分配予投資人。原始成本的部分，將用於投資新的不動產，並以創造更高的租金收益報酬為目標。

7. 基金管理人是誰？

   REITs 之基金管理人為不動產管理機構，不動產管理機構對於 REITs 之資產管理及不動產管理需具備有專業之管理能力，且需符合不動產證券化相關法令之規定，並取得受託機構之授權。以富邦 1 號為例，富邦建築經理公司為基金管理人。不動產管理機構對於本基金資產之管理建議，將由受託機構作最後的評量與決策，作為最後的執行依據。

8. 萬一發生地震、火災，等災害，對投資人之權益有何影響？

   本基金所擁有之三動不動產，皆由不動產管理機構富邦建築經理公司作不動產之管理，並委託富邦物業公司作大樓之保全、清潔及維護管理。若有任何緊急狀況發生，物業管理公司依據工作管理準則，會作最立即而妥適的回應，以期將損害降至最低。倘若發生任何災害，本三棟大樓亦有最為完整之火災、地震及洪水險等足額之商業全險（天母富邦甚至有恐怖份子險），來轉嫁各種相關風險。

9. 受託機構的角色為何？

   REITs 的受託機構，依據不動產證券化條例之規定，具有保管資產及監督不動產管理機構執行資產及不動產管理之職責。

10. 台灣發行 RITEs 的瓶頸為何？如何解決？有多少進步的空間？

    國內發展 REITs 最大的問題仍是不動產資訊的透明度不足，不論是在鑑價、產業景氣預測都需要足夠充足的資訊，有充足的資訊做為鑑價基礎，可減少交易糾紛，提高買方意願，投資人在充足的資訊下，也易於做出投資的決定。早期國內的不動產資訊僅有零星的調查，雖有內政部所做的不動產景氣信號分數，但提供的資訊相當有限。直到近幾年開始國內的不動產資訊發展腳步才逐漸加快，國內住宅市場有信義房屋房價指數與國泰房地產指數季報的提供參考，商用市場有信義商仲、 JLL 、 CBRE 、 DTZ 、 Colliers International 、瑞普國際等提供商業不動產每季的市場報告，整體市場資訊的整理有財團法人不動產資訊中心，近期又有不動產證券化平台網站的成立，政府官方單位也願意協助整合不動產資訊，因此預期國內不動產資訊不足的問題，應該會日漸改善。

11. 投資 RITEs 會比投資股、債市來得好嗎？

    REITs 長期報酬率與股票報酬率相近，優於債市；且波動性較低，風險低於股市，且與股、債市的相關係數亦較低，加入資產配置中，可提升報酬率、降低風險。但是否會比投資股、債市好，仍須視個別投資人的需求而定。

12. RITEs 上市後，對不動產市場會有什麼影響？對台灣股、債市是否會有影響？

    REITs 是屬於商用不動產市場，所以對不動產的影響僅限於商用不動產。 REITs 推出後，可擴大市場的參與，使商用不動產市場交易活絡，且由於買賣交易透明，可提供不動產市場交易的資訊，等未來越來越多的 REITs 推出後，國內的不動產市場交易資訊會更佳透明，對於後續的鑑價評估有極大的助益。且 REITs 的經營管理是透過不動產專業機構，未來市場對於不動產管理機構的程度提升也會有所要求，可能升國內不動產的管理品質。至於對股、債市的影響，由於 REITs 發展初期，市場規模不大，應該不會對股、債市產生資金排擠的效果。