不動產投資信託Q&A

證券化基本問題

1. 什麼是REIT(不動產投資信託基金)？

   REIT 是不動產證券化的一種，其基本架構就是將已具有穩定收益的不動產，變成小單位化且具有流動性的有價證券，提供投資人一種嶄新的投資工具，讓投資人不需花費高額的資金投入但卻可以參與不動產收益；不持有實質之不動產標的，又可以獲得不動產市場帶來之增值空間 ， 同時亦提供小額投資者投資地標性不動產之機會。

2. REIT的市場性、流動性？

   一般而言， REIT 的長期總投報率相對較高成長的股票低，但高於債券，風險性低，且因不動產市場與債券市場及股票市場的相關係數低，可藉由投資不動產證券化商品適當分散投資風險，加上 REIT 發行之受益證券在公開市場交易時不用課證所稅；且每年定期分配的現金股息收入又按六％稅率分離課稅，故整體而言，具有極佳之市場性。

   另外 REIT 會在集中市場交易，投資人可在市場上自由買賣，流動性高，且不動產證券化相關子法有明訂受益人分散標準，受益證券不會集中在少數大戶手中，容易創造出次級市場的流動性。

   註：分散標準相關條文

   1. 「台灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則」：

   持有該受益權單位價金總額未超過新台幣一百萬元之受益人不少於五百人，且其所持有之受益權單位價金總額不少於新台幣二億元者，並任五受益人持有該受益權單位價金總額未超過該受益證券發行總金額百分之五十以上。

   2. 「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」：

   採公募發行者，受益證券之持有人，於每一年度中至少有三百三十五日應達五十人以上；任五人持有不動產投資信託受益證券之總金額，不得達該受益證券發行總金額之一半以上。

3. 投資 REIT 考量因素？

   下列指標可供個人投資人投資 REIT 時之參考依據，如：

   1. 不動產品質之優劣、座落地點等；
   2. 管理機構之經營實力及口碑形象；
   3. 是否經過信用評等或信用加強；
   4. 資訊是否充分完整、資訊之取得是否容易；
   5. 股利分配比例高低；
   6. 買賣受益證券所負擔的費用及手續是否簡便等，均是個人投資人在進場投資前可作之評估。

4. REIT 與共同基金的差別？

   REIT 與共同基金相當類似，結合大眾資金，購買並持有各種資產之投資組合，提供投資者一個投資於擁有專業管理之資產組合的機會。但 REIT 的主要投資標的是不動產及不動產相關權利，不像一般基金以股票或債券為主要投資標的。另外， REIT 每年需強制分配淨收益，為與一般共同基金最大的差異。

   此外，國內 REIT 均屬「封閉型」基金型態，透過集中市場搓合，以市價為交易價格；與國內現有基金多為「開放型」基金型態，以淨值為交易價格有所不同。

5. 投資證券化商品的好處？

   一般而言， REIT 的長期總投報率相對稍低於高成長的股票，但略高於債券，風險性低，且因不動產市場與債券市場及股票市場的相關係數低，可藉由投資不動產證券化商品適當分散投資風險， REIT 在投資上的誘因主要包括：

   1. 穩定現金股利收入
   2. 高股利率
   3. 流動性佳（可在公開市場上交易，變現性容易）
   4. 投資組合分散化，降低風險
   5. 受益證券之買賣免徵證券交易稅
   6. 信託利益不計入受託機構營利事業所得額，無雙重課稅
   7. 受益人收益所得可享 6% 分離課稅

6. 以富邦 1 號為例，說明投資 REIT 有那些好處？
   1. 現金股利收益穩定

      富邦 1 號的淨收益將 100 ％回饋給投資人，每年定期配發現金股利，根據國外經驗，股利成長往往能超越通貨膨脹率，投資報酬可望優於定存，商品特性類似資產股 + 現金股利概念股，是平衡資產配置風險的理想穩定收益工具。

   2. 信用評等佳

      富邦 1 號以優良之資產品質、高水準的承租戶及適中之財務比率等條件，分別取得穆迪信評 (Moody’s) 授與預定 A2.tw 及中華信評 (S&P) 授與預定 twA- 之良好信用評級，對投資人有相當的保障。

   3. 流動性高

      富邦 1 號將在台灣證券交易所掛牌，發行無實體之不動產證券化受益證券，投資人可於公開市場上撮合交易，大大提升資金的靈活度。

   4. 投資風險相對較低：

      由於投資標的肉眼可見、交易資訊公開透明，加上設置有公正第三人鑑價、完整保險安排及信託財產審議委員會等投資人保護機制，因此相較於其他投資不動產的管道， REITs 的風險相對較低。

   5. 稅賦優惠

      免徵證券交易稅，且適用「分離課稅」原則，投資人的投資收益，是依照 6 ％的稅率來扣繳，不須併入營利事業所得稅或綜合所得稅總額課稅。

   6. 新台幣 1 萬元即可投資

      對個人投資人來說，以往較難以參與不動產市場的投資。藉由入股 REIT ，以小額度資金即可直接參與商業不動產投資收益的分享與增值的潛力，達到投資組合多樣化的效果。 富邦 1 號的發行價格為每單位新台幣 10 元，最低申購金額為 1 萬元﹝ 1,000 個單位﹞，讓小額投資人都能成為精華區商用大樓的主人，享受大樓的出租收益與未來增值空間。

   7. 優質不動產標的：

      三棟大樓皆為於台北市內精華區位，鋼骨結構、外觀新穎，自 93 年起均達滿租狀態，作為 REIT 投資組合佳。

   8. 具有品牌形象：

      富邦建設歷史悠久，信譽良好，歷年推案具有口碑；三棟大樓均由富邦建設自建及管理，具有良好品牌形象

   9. 租戶知名度高：

      外國政府駐台單位、荷商全球人壽、富邦銀行、證券、人壽、投信投顧、寒舍食譜等主要租戶均為知名機構或企業，投資人接受度高

   10. 未來可以低度融資方式 ( 上限 35%) 購置新標的，提高 ROE
   11. 台幣計價，無匯率風險
   12. 為國內首支公開發行並上市的房地產基金

商品名稱	富邦 1 號	嘉新 IBM	特力時代廣場	遠雄 MIC	宏泰世紀	新光中山	全坤敦峰
商品類別	REIT	REAT	REAT	REAT	REAT	REAT	REAT
型態	基金	債券	債券	債券	債券	債券	債券
對外發行總額	58.3 億	21.3 億	4.2 億	3.8 億	21 億	21.3 億	4.2 億
募集方式	公募	私募	私募	私募	公募	公募	私募
發行期間	無存續期間 ( 永續經營 )	7 年	7 年	5 年	6 年	6 年	7 年
收益率	約 3.8~4.2%	2.3~2.6%	3.75%	4.0%	2.7~3.4%	2.7~3%	4.0%
商品類型	權益型	融資型	融資型	融資型	融資型	融資型	融資型
期末是否會 處分不動產	不動產管理機構視市場狀況來決定	不處分，由 嘉新保證還本	以處分不動產 方式還本	以處分不動產 方式還本	不處分，由 宏泰保證還本	以處分不動產 方式還本	不處分，由 全坤保證還本
發行時間	2005/02	2004/06	2004/08	2004/11	2004/12	2005/01	2005/01
最低申購金額	1 萬元	100 萬	500 萬	500 萬	500 萬	10 萬	500 萬
流動性	佳	不佳	差	差	不佳	不佳	差

7. 投資 REITs 可能會有那些風險？

   1. 基金收益變動的風險

      大樓的出租狀況會影響基金的租金收益，進而影響基金每年度可分配的現金股利。

   2. 基金淨值波動的風險

      不動產的價格會隨總體經濟景氣變化波動，進而影響淨值的變動。

   3. 次級市場成交價格偏離淨值的風險

      REIT 是封閉型基金的概念，投資人在公開市場進行交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，如果房地產景氣不好，使得投資人對房地產景氣的預期看壞，將影響 REIT 的價格。

8. REITs 的投資標的及投資範圍有那些？

   可運用及投資以下列範圍為限：

   1. 已有穩定收入之不動產。
   2. 已有穩定收入之不動產相關權利。
   3. 其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券。
   4. 閒置資金依本信託契約第十八條規定之運用。
   5. 其他經主管機關核准之金融商品。

9. REITs 有沒有信用評等？評等等級為何？

   REITs 在法規上並未規定一定需經過信用評等，依個別 REIT 的考量來決定是否進行信用評等。至於評等等級，則視個別 REIT 的情況而定。

10. 投資的本金會不會虧損？

    REITs 並不保證基金之投資收益，受託機構亦不保證信託財產之價值，且信託財產經運用於存款以外之標的者，不受存款保險之保障，投資人應依其自行判斷進行投資。